ТОП-10 ИДЕЙ
ИНВЕСТИЦИЙ
В НЕДВИЖИМОСТЬ
В 2022 ГОДУ

Для этого даже есть специальный термин — флиппинг. Флиппинг — набирающая популярность модель инвестиций во вторичную недвижимость. Инвестор (флиппер) находит объект недвижимости, продающийся по заниженной цене в плохом состоянии. Затем его покупает, ремонтирует и быстро продает уже в хорошем состоянии. Заработок флиппера есть маржа между стоимостью покупки+ремонта объекта и стоимостью его продажи. Во флиппинге можно поучаствовать и только деньгами, найдя партнера-флиппера, который возьмет на себя работу по ремонту и проведению сделки.

Чем создается маржа: Ремонтом, риэлторской экспертизой

Длительность: 3-4 месяца на 1 проект

Ожидаемый рост: 30-120% годовых

Риски: Неправильные расчеты затрат на ремонт или неверная оценка потенциала объекта при выходе из него могут привести к убыткам. Советуем инвестировать с флипперами-профессионалами — они возьмут ремонт и проведение сделки на себя, а прибыль вы поделите пополам

Подсказки: Используйте типовые проекты дизайна, светлые цвета и стандартные планировки — то, что нравится вам, может не понравится покупателю. В первой сделке не делайте все самостоятельно, обязательно найдите партнеров в профильных телеграм-каналах. Посмотрите каталог успешных флиппинг-проектов в телеграм-канале Флиппинг по-русски. Кейсы

Данная стратегия считается достаточно консервативной, поскольку срок окупаемости подобных проектов составляет 17-30 лет. С другой стороны, все это время квартира для инвестиций остается у вас в собственности. Для стратегии аренды все чаще и чаще имеет значение новостройка это или вторичка. Если вы хотите сдавать квартиру за дорого, сделав в ней свежий дизайнерский ремонт, вам нужна новостройка. Целевой аудитории, которая снимает подобное жилье, важно, чтобы новым было все. Однако даже во вторичке хороший ремонт добавляет квартире до 50% стоимости аренды.

Чем создается маржа: Ремонтом и рентой

Длительность: 17-30 лет

Ожидаемый рост: Около 100% за 20 лет

Риски: Инфляция съедает арендную ставку. И это самый главный риск — обесценивание денег и невозможность быстро их перераспределить. Также, квартирой надо управлять, с жильцами надо поддерживать коммуникацию. Вы несете на себе риски, связанные с недобросовестным использованием квартиры арендатором

Подсказки: Обратите внимание на компании, которые занимаются доверительным управлением арендных квартир и в том числе сдачей их через сервис Airbnb. Они избавят вас от рутины и принесут большую доходность

Эта стратегия основывается на том, что инвестор берет на себя риски покупки объекта, когда он еще либо не построен, либо только начинает строиться. Если проект хороший, с ходом стройки он будет расти в цене. Здесь работает принцип "чем раньше зайдешь, тем больше у объекта потенциал роста". По данным ИРН за два пандемийных года цена за квадратный метр на новостройки в среднем в Москве увеличилась более чем на 25%. А лучшие объекты за этот же период показали более 70% роста с момента старта продаж.

В этой стратегии самым важным является покупать объекты «как для себя». Часто инвесторы думают, что раз они не будут жить в квартире, можно взять что-то самое простое из продающихся в ЖК квартир: низкий этаж, плохой вид, неудачную планировку. Важно помнить, что продавать это жилье вы будете уже конечному покупателю, который в ней будет жить. А для него то, на что вы закрыли глаза, будет играть решающую роль. Ведь влюбиться в квартиру проще, когда она действительно классная и уникальная.

Чем создается маржа: Информацией, стадией входа в проект, конъюнктурой рынка

Длительность: В среднем проекты инвесторов занимают 1-2 года «сидения» в объекте

Ожидаемый рост: 15-50% годовых

Риски: Многие эксперты считают, что за 2019-2021 годы рынок уже исчерпал свой потенциал роста и никаких подобных аномалий ждать не стоит. Плюс, в 2017 году 214-ФЗ претерпел очередные изменения — эскроу счета. А это значит, что если от пре-сейла до выхода первой очереди 30-50% роста раньше было нормой, то сейчас в официальных фин. моделях застройщиков — скромные 10-20%

Подсказки: Подпишитесь на соцсети и рассылки застройщиков и следите за анонсами новых проектов. Звоните и просите поставить вас с лист ожидания. Также, старайтесь попасть в закрытый пре-сейл. У хороших агентов бывает возможность вам в этом посодействовать

Речь про фондовый рынок. В этой стратегии ставка делается не на результат стройки, а на строителей. Например, московский рынок недвижимости на протяжении последних трех лет неуклонно растет и в объеме застройки, и в цене за метр. А это значит, что застройщики увеличивают свои прибыли. Так, по подсчетам аналитиков сервиса DataFlat, объем продаж в деньгах по итогам 2021 года вырос на 75% по сравнению с 2019 годом.

Сущность этой стратегии заключается в том, чтобы поучаствовать в успехах застройщиков через покупку их акций. В России, публично торгуются Самолет, ПИК, Эталон и ЛСР и несколько фондов недвижимости, куда эти акции также входят. Кроме того, российские застройщики выпускают облигации. Они имеют менее высокий потенциал доходности, однако куда более безопасны, чем акции.

Чем создается маржа: Трендом рынка, моментом входа

Длительность: 1-3 года или более

Ожидаемый рост: 10-30% годовых

Риски: Сюда можно отнести все классические риски фондового рынка: макроэкономическая и геополитическая нестабильность, изменение ключевой ставки, закредитованность и падающие реальные располагаемые доходы населения. Дела у разных застройщиков могут идти по-разному, поэтому обязательно проверяйте состояние бизнеса перед тем, как давать ему свои деньги

Подсказки: Если уж решились идти по этому пути, диверсифицируйтесь. Во-первых, регулярно покупайте маленькими долями на протяжении отрезка времени, а не вкладывайте всю сумму сразу. Во-вторых, не покупайте только один инструмент, соберите сбалансированный портфель из ПИФов по недвижимости (REIT) или ETFов, акций российских, американских, европейских или азиатских застройщиков, их облигаций, отдельных материалов, которые используются в строительстве, а также их производителей

На любом рынке заработок на перепродаже — купить подешевле, продать подороже. Квартиры не исключение. Каждый день на площадках недвижимости появляются десятки квартир с дисконтом, которые стоят ниже, чем должны. Причиной тому — ситуации собственников. Кто-то продает со скидкой, потому что срочно нуждается в наличности, кто-то получил свежее наследство, кто-то внезапно переезжает за границу, а у кого-то квартира под залогом. Бывают и кейсы, где владелец объявления или его агент-неумеха просто промахнулись с ценой и продешевили. В любом случае, такие квартиры можно выкупить, перепродать дороже и забрать себе маржу. Однако учтите, что в этом случае понадобится риэлторская экспертиза и юридическая проверка собственников.

Чем создается маржа: Риэлторской и оценочной экспертизой

Длительность: 1-3 месяца на 1 проект

Ожидаемый рост: 10-30% годовых

Риски: Неправильная оценка рыночной стоимости квартиры может привести к ситуации «долгого сидения в объекте» — когда рынок не позволяет вам продать квартиру по желаемой цене. Не забывайте учитывать в расчетах рентабельности налоги, которые придется вычесть из вашей маржи

Подсказки: Действуйте максимально быстро. Уже через день после публикации объявления на недооцененную квартиру на показ записываются десятки желающих заработать. Недооцененные квартиры обычно имеют аномально высокие просмотры на Циан. Используйте ботов по поиску недооцененки, чтобы автоматически отлавливать такие квартиры. Например, Флиппет-бот в Телеграм